Infobar

 

In unserer Infobar finden Sie vorab einige Informationen zu den gängigsten Mieter-Problemen. Sollten Sie weitere Detail-Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne durch persönliche Beratung zur Seite. 

 

Modernisierung
Eigentümerwechsel

Stichwort - Nachmieter
Dauerfrost
Schnee- und Eisbeseitigung
Kaution
Tips zur Wohnungssuche
Tips für den Umzug
Miete und Nebenkosten
Mieterhöhungen
Kündigungsschutz
Mängel in der Wohnung und Mietminderung
Umwandlung und Privatisierung

 

Modernisierung

Was auf Sie zukommt ...

Altbauwohnungen werden zunehmend beliebter. Diese Tatsache sowie die staatlich finanzierte Bezuschussung machen Eigentümern die Modernisierung ihrer Häuser wieder attraktiv.

Ganze Straßenzüge gewannen so in den letzten Jahren ihre einstige Pracht zurück. Verloren ging damit allerdings viel preiswerter Wohnraum. Denn die anfallenden Kosten können teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Und das bedeutet einen Anstieg der Miete.

Altbaubewohner sollten deshalb ihre Rechte und Pflichten für den Fall einer Modernisierung kennen. Je früher, umso besser. Denn wer Bescheid weiß, kann schnell entsprechend reagieren.

Was ist eine Modernisierung?

Zunächst muss zwischen "Modernisierung" und "Erhaltungsmaßnahmen" unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig.
Die Kosten für Reparaturen an Heizungsanlagen, Wasserleitungen oder Installationsgegenständen sowie das Erneuern morscher Fenster trägt allein der Vermieter. Lediglich der Differenzbetrag zwischen den Kosten für die Isolierfenster und denen der Reparatur dürfen umgelegt werden. Nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen (z.B. Badeinbau) oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z.B. Parkplatzbau für Mieter) gelten als Modernisierung. Dazu gehören auch Maßnahmen zur Energieeinsparung.

Wer hat welche Pflichten?

Zunächst muss der Vermieter schriftlich über Art und Umfang, Beginn und Dauer der geplanten Arbeiten informieren. Und zwar grundsätzlich zwei Monate vor Beginn der Modernisierung. Selbstverständlich darf auch die Angabe über die Höhe der künftigen Miete nicht fehlen. Lediglich bei geringfügigen Modernisierungen (z.B. Einbau von Sicherheitsschlössern) entfällt die Ankündigungsfrist.

Der Mieter muss die geplante Modernisierung dulden. Deshalb braucht und sollte er auch keine schriftliche Einverständniserklärung abgeben. Diese sind nämlich häufig mit nachteiligen Rechtsfolgen für den Mieter verbunden. Unterschreiben Sie also nichts, ohne vorher den Mieterverein zu Rate gezogen zu haben.

"Schicksalsschlag Modernisierung"

Zwar besteht generell die Duldungspflicht seitens des Mieters, doch im Falle unzumutbarer Härte kann der Mieter von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen. Unzumutbare Härte ist in der Regel dann gegeben, wenn

- der Mieter die zu erwartende Mieterhöhung finanziell nicht tragen kann.

- eine sogenannte teure Luxusmodernisierung vorliegt.

- die Mieter die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters bereits selbst modernisiert haben und diese Arbeit durch die geplanten Maßnahmen hinfällig würden.

- schwerwiegende Grundrissänderungen vorgenommen werden (z.B. die Küche zum Einbau eines Bades durch eine Trennwand verkleinert wird).

- die Arbeiten kurz vor dem Auszug des Mieters (während der laufenden Kündigungsfrist) durchgeführt werden sollen.

- dem Mieter aus gesundheitlichen Gründen der bei Bauarbeiten entstehende Lärm und Schmutz nicht zuzumuten ist.

- dem Mieter ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unmöglich ist.

Wie hoch darf die Miete steigen?

Vor Berechnung der neuen Miete muss der Vermieter sämtliche Kosten für Instandsetzungen, die gegebenenfalls im Zuge der Modernisierung vorgenommen wurden, abziehen. Ebenso eventuelle Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln. Höchstens 11% der auf die Wohnung des Mieters entfallenen Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden.

Der Vermieter muss zunächst jedem betroffenen Mieter eine schriftliche Mieterhöhungserklärung zukommen lassen. Diese beinhaltet sämtliche durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sowie die im einzelnen dafür entstandenen Kosten.

Fällig wird die neue Miete ab dem zweiten Monat nach Erhalt der Erhöhungserklärung. Wurde vor Beginn der Arbeiten die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt oder fällt sie 10% höher aus als zuvor angegeben, verschiebt sich das Fälligkeitsdatum der neuen Miete um sechs Monate.

Wer zahlt in Schadensfällen

Entstehen dem Mieter durch die Modernisierung Kosten (z.B. Teppichreinigung, Beschädigung von Möbeln etc.), muss der Vermieter diese ersetzen. Ist die Wohnung aufgrund der Arbeiten nicht oder nur teilweise nutzbar, kann der Mieter die Unterbringung der Möbel sowie eine Hotelunterbringung dem Vermieter in Rechnung stellen. In solchen Fällen ist der Mieter allerdings gehalten, die Kosten so gering wie möglich zu halten. Auf Wunsch des Mieters muss der Vermieter für entstehende Kosten Vorschuss leisten. Der Vermieter kann aber auch für die Dauer der Arbeiten eine angemessene Ersatzwohnung stellen.

Ist ein Umzug nicht erforderlich, die Wohnung aber trotzdem nur eingeschränkt nutzbar und der Mieter gleichzeitig erheblichen Lärm- und Schmutzbelästigungen ausgesetzt, kann eine entsprechende Mietminderung vorgenommen werden.

Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Modernisierung".

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Eigentümerwechsel

...zunächst bleibt alles beim alten.

Mietvertrag

Ihr Zuhause wechselt den Eigentümer, Sie wechseln den Vermieter. Kein Grund also, aus dem Häuschen zu geraten, denn mit der Eigentumsübernahme erwirbt Ihr neuer Vermieter auch alle bestehenden Mietverträge verbindlich und mit sämtlichen Rechten und Pflichten.

Oftmals wünschen die neuen Eigentümer den Abschluss von ebenso neuen Mietverträgen. Doch hier ist Vorsicht geboten, denn meist bringen diese Neuverträge dem Mieter nur Nachteile. Außerdem ist es Ihr gutes Recht, alles so zu belassen, wie es mit dem alten Vermieter vertraglich unter Dach und Fach gebracht wurde.

Änderungen der Nebenkosten bedürfen Ihrer Zustimmung, Mieterhöhungen unterliegen den hierfür vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen.

Mietzahlung

Mietzahlungen an den Vermieter brauchen Sie übrigens erst zu leisten, wenn der ehemalige Vermieter dies - mit Zeitangabe - ausdrücklich mitteilt, oder, wenn der neue Vermieter sich mittels Grundbuchauszug als solcher ausweist. Achten Sie besonders auf das Übernahmedatum. Im Zweifelsfall erhalten Mieter nach Vorlage des Mietvertrages beim Amtsgericht Einblick ins Grundbuch. Selbst in Ausnahmefällen, z.B. wenn der neue Eigentümer von seinem Vorgänger eine schriftliche Abtretungserklärung erhalten hat, muss der Mieter zuvor darüber informiert werden.

Kündigung

Genau wie die Miete unterliegt auch die Kündigung gesetzlichen Bestimmungen. Eigenbedarf ist die wohl häufigste Begründung für eine Kündigung. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn der Vermieter den Wohnraum tatsächlich für sich, ein Familienmitglied oder eine dem Hausstand zugehörige Person benötigt. Und auch hier gibt es Einschränkungen: so darf z.B. die Wohnung weder als Büro verwendet werden, noch braucht ein Sohn fünf Zimmer für sich allein.
Die Kündigungsfrist muss selbstverständlich immer eingehalten werden. Im Falle einer Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung gilt für den Käufer eine Kündigungssperre von drei Jahren, beginnend ab Eintragung in das Grundbuch. Der Mieter hat das Vorkaufsrecht, das er innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme vom Kaufvertrag geltend machen kann.

Für Gebiete, in denen bezahlbare Mietwohnungen besonders rar sind, kann die Landesregierung eine 10-jährige Sperre für Eigenbedarfskündigungen veranlassen. Hinzu kommt natürlich noch die gesetzliche Kündigungsfrist.

Modernisierung

Besonders Altbauten wechseln häufig den Eigentümer, weil der alte Besitzer nicht in der Lage ist, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu sorgen.

Modernisierungsmaßnahmen wie Einbau von Bädern, Heizungen, neuen Fenstern etc. müssen Mieter dulden, selbst wenn dies eine anschließende Mieterhöhung mit sich bringt. Allerdings bestehen Widerspuchs- und Sonderkündigungsrechte.

Wichtig ist, Modernisierungs- von Instandhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden. Notwendige Reparaturen und Instandsetzungen sind alleinige Sache des Eigentümers und können nicht in Form einer Mieterhöhung dem Mieter auferlegt werden.

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Stichwort Nachmieter

Es gibt immer wieder Fälle, in denen Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist oder vor Ablauf eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages das Mietverhältnis beenden wollen. Hier kommt es oft zu Schwierigkeiten, weil grundsätzlich davon auszugehen ist, dass gesetzliche Kündigungsfristen und vertragliche Vereinbarungen eingehalten werden müssen. 

Nachmieterklausel 

In der Regel kann man sich aus einem langfristigen Mietvertrag (Zeitmietvertrag) nur dann lösen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass der Mieter bei Gestellung eines Nachmieters solche Regelung in den Vertrag mit aufgenommen wird, diese kann notfalls handschriftlich formuliert werden. 

Die weitverbreitete Ansicht, der Vermieter sei auch ohne eine solche Klausel verpflichte, bei Gestellung von drei Nachmietern den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, ist rechtlich in keiner Weise begründet.

Ausnahmen 

Wie immer gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Der Vermieter muss zum Beispiel den Mieter ausnahmsweise vorzeitig aus dem Vertrag entlassen und einen Nachmieter akzeptieren, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde. Das heißt, der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung haben und dieses Interesse an der Aufhebung des Vertrages muss schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Vertrages. 

Hierzu sind folgende Situationen denkbar: 

  1. Verlust des Arbeitsplatzes, der aus beruflichen Gründen den Umzug in eine andere Stadt erforderlich macht. 
  2. Schwere Erkrankung oder die notwendige Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim. 
  3. Wenn die Wohnung durch Familienzuwachs extrem klein geworden ist. 

In allen diesen Fällen müssen jedoch die jeweiligen besonderen Umstände berücksichtigt werden, sie lassen sich nicht verallgemeinern. 

Zumutbarkeit des Nachmieters

Falls der Vermieter gehalten ist, sich auf eine Nachmieterregelung einzulassen, kann er einen Nachmieter nur ablehnen, wenn in der Person des Nachmieters wichtige Gründe vorhanden sind, zum Beispiel wenn der Nachmieter wegen seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen oder Moralvorstellungen bzw. religiöse Überzeugungen des Vermieters besonders schwer betroffen sind. 

Allein die Tatsache, dass ein Nachmieter Ausländer ist, genügt nicht zur Ablehnung, es sei denn, es würden noch andere, wichtige Gründe vorliegen. 

Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ab, so ist der Mieter ab dem Tag von der Zahlung des Mietzinses befreit, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte. Hierfür trägt der Mieter allerdings die Beweislast, er sollte sich deshalb eine entsprechende schriftliche Erklärung von dem Nachmieter geben lassen. 

Untermietvertrag 

Ist der Vermieter mit der vorzeitigen Beendigung eine langfristigen Mietvertrages oder der Abkürzung einer langen Kündigungsfrist nicht einverstanden oder lehnt er einen Nachmieter zu Recht ab, besteht die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen. 

Lehnt er diese ab, so hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das ihm die Kündigung unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist ermöglicht. 

In allen Zweifelsfragen sollen Sie Ihren Mieterverein aufsuchen und sich beraten lassen.

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Dauerfrost

Gefahr für Wasserversorgung wächst!
Mieter Tips gegen Einfrieren der Wasserleitung

Immer mehr Vermieter drehen nach Angabe der Mieter aus Angst vor eingefrorenen Leitungen den Wasserhahn zu. Derartige Vorsichtsmaßnahmen sind jedoch auch bei der herrschenden Kälte nicht immer gerechtfertigt. Der Mieterverein weist auf Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in der augenblicklichen Ausnahmesituation hin: 

1. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wasserversorgung sicherzustellen. 

Ein Einfrieren der Wasserrohre bzw. der Wasseruhr im Keller - häufig die kälteste Stelle und Achillesferse - muss der Vermieter verhindern. Er hat deshalb dafür zu sorgen, dass in dem Kellerraum, in dem sich der Wasserzähler befindet, keine Minustemperatur herrscht. Deshalb: Kellerfenster schließen und abdichten. Notfalls ein Heizöfchen aufstellen. Zusätzlich die Wasseruhr vor Einfrieren schützen, zum Beispiel durch einwickeln in Jute, Stroh oder ähnlichem, ist die Wasseruhr eingefroren und geplatzt, muss der Vermieter sofort den Stördienst der Stadt- oder Wasserwerke benachrichtigen. Die Dienste arbeiten rund um die Uhr und ersetzen die Wasseruhr sofort. Lässt der Vermieter sich Zeit oder ist er nicht zu erreichen, kann der Mieter selbst den Stördienst der Stadt auf Kosten des Vermieters benachrichtigen. 

2. Erfolgt die Wasserversorgung der Wohnung über Außenleitungen, also über Rohre in der Außenwand, gilt: 

- Mieter müssen ihre Wohnung ausreichend heizen und dürfen das das Mauerwerk nicht völlig auskühlen lassen.

Während des Tages Wasserhahn immer wieder aufdrehen und das Wasser laufen lassen, fließendes Wasser friert nicht so schnell ein. 

- In den Nachtstunden darf ausnahmsweise der Vermieter das Wasser abstellen. Hierüber müssen die Mieter rechtzeitig informiert werden. 

3. Sind trotz aller Vorsichtsmaßnahmen die Außenrohre zugefroren, muss eine Instalationsfirma benachrichtigt werden. Diese kann die Leitungen mit Auftaugeräten wieder in Ordnung bringen. Die Kosten muss der Vermieter tragen. 

Nur wenn ein "Wiedereinfrieren" der Außenrohre nicht zu verhindern wäre, sind Mieter und Vermieter die Hände gebunden. In diesen Fällen bleibt nur das Warten auf milderes Wetter. 

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Schnee- und Eisbeseitigung

Die Schnee- und Eisbeseitigung ist grundsätzlich Sache der Gemeinde. Diese kann jedoch durch Satzung dem Grundstückseigentümer die Schnee- und Eisbeseitigung auferlegen. Der Grundstückseigentümer (Vermieter) hat seinerseits wiederum die Möglichkeit, diese Verpflichtung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Hierbei ist zu unterscheiden, ob diese Verpflichtung lediglich auf einen Mieter, meist den Erdgeschossmieter, abgewälzt wird oder ob alle Mieter eines Hauses laut Mietvertrag die Schnee- und Eisbeseitigung vorzunehmen haben. In einem solchen Falle sollte der Vermieter einen Plan aufstellen, aus dem ersichtlich ist, welche Mieterpartei in welcher Zeit diese Aufgabe wahrzunehmen hat.

Eine einseitige Anordnung des Vermieters zur Schnee- und Eisbeseitigung gegenüber einem oder allen Mietern ist unzulässig, es bedarf in jedem Falle einer Vereinbarung im Mietvertrag. 

Unter die Räumungs- Streupflicht fällt im allgemeinen die Reinigung des Bürgersteiges, des Hauszuganges und des Weges zu den Mülltonnen.

Wenn ein Mieter zur Erfüllung seiner Pflicht aber infolge von Alter oder Krankheit auf Dauer nicht mehr in der Lage ist, sollte er den Vermieter bitten, freigestellt zu werden. Ob der Vermieter hierzu verpflichtet ist, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt. Einige Gerichte haben entschieden, dass der Vermieter einem solchen Verlangen stattgeben muss, andere Gerichte sind der Auffassung, dass der Mieter in solch einem Falle eine Ersatzkraft zu stellen habe.

Hat der Vermieter die Verpflichtung zur Schneebeseitigung übernommen, sollte grundsätzlich im Vertrag geregelt werden, wer die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial zu bezahlen hat. 

Die Schnee- und Eisbeseitigung muss grundsätzlich morgens etwa ab 7.00 Uhr und abends bis etwa 21.00 Uhr erfolgen, in der Nacht braucht nicht gestreut werden. 

Bei Dauerschneefall kann sich jedoch etwas anderes ergeben, hier hat der Mieter u.U. die Pflicht, während des Tages die Reinigungs- und Streuarbeiten zu wiederholen. 

Häufig kommt es vor, dass ältere Menschen mit der Schnee- und Eisbeseitigung betraut sind. In diesem Falle sollten sich jüngere Mieter aus dem Hause bereit erklären, den alten Menschen hilfreich zur Seite zu stehen und ihnen die Arbeit abzunehmen.

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Kaution

In aller Regel verlangt der Vermieter die Zahlung einer Kaution. Dies ist gesetzlich zulässig. Häufig entbrennt nach Beendigung des Mietverhältnisses ein heftiger Streit über die Rückzahlung. Sie sollten deshalb Ihr gutes Recht sowie Ihre Pflichten diesbezüglich kennen.

- Seit dem 1. Januar 1983 ist die Höhe der Kaution auf max. drei Monatsmieten (Grundmiete) begrenzt worden. 

- Der Mieter ist berechtigt - gleichgültig, was im Mietvertrag vereinbart wurde - die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten. Die erste Rate ist erst mit Beginn des Mietverhältnisses fällig und nicht, wie häufig gefordert, bei Vertragsabschluß. Vertragliche Abweichungen zum Vorteil des Mieters sind jedoch möglich.

- Der Vermieter muss die Kaution bei einer Sparkasse oder Bank anlegen. Und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen, damit das Geld nicht im Falle seines Konkurses oder einer Zahlungsunfähigkeit verloren geht. 

- Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31. Dezember 1982 begonnen haben, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution zu verzinsen und bei Rückzahlung sämtliche Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter auszuzahlen. 

- Der Vermieter kann die Kaution nur dann in Anspruch nehmen, wenn mietvertragliche Verpflichtungen seitens des Mieters nicht erfüllt werden. Dies gilt sowohl für Miet- als auch für Heiz- oder Nebenkostenrückstände während der Mietzeit. In diesem Falle ist der Mieter verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Unzulässig ist es, fällige Mietforderungen einzubehalten und diese dann mit der Kaution verrechnen zu wollen. Der Mieter muss die Miete bis zum letzten Monat der Mietzeit zahlen. 

- Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter evtl. Forderungen von der Kaution abziehen, wenn diese berechtigt sind. Spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Kaution abgerechnet haben.

- Bei Sozialwohnungen gilt die Sonderregelung, dass der Vermieter nicht - wie im freifinanzierten Wohnungsbau - die Kaution wegen Miet- bzw. Nebenkostenrückständen einbehalten kann, da der Mieter für solche Fälle bereits das in der Miete enthaltene Mietausfallwagnis gezahlt hat. 

- Wechselt während der Mietzeit der Eigentümer, sollten Sie sich fairnesshalber vergewissern, ob der neue Besitzer auch die hinterlegte Kaution von seinem Vorgänger erhalten hat. Nach jüngster Rechtsprechung sind neue Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter auch dann verpflichtet, wenn sie diese nicht selbst bekommen haben.

Problem Kündigungsfrist 

Es gibt immer wieder Fälle, in denen Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist oder eines Zeitvertrages das Mietverhältnis beenden möchten. Verständlich, da niemand gern zwei Mieten zahlt und nur selten fallen das Ende der Kündigungsfrist und die Neuanmietung auf ein Datum. Da vertragliche Vereinbarungen sowie gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten werden müssen, bleiben Schwierigkeiten kaum aus. 

- Die weitverbreitete Annahme, der Vermieter habe nach Stellung von drei potentiellen Nachmietern den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, entbehrt jeglicher rechtlicher Grundlage. 

- Vorsorglich sollte jeder Mieter darauf achten, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die bei Stellung eines Nachmieters eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertragsverhältnis sicherstellt. 

- Beinhaltet ein Mietvertrag eine entsprechende Klausel, kann der Vermieter einen Nachmieter nur ablehnen, wenn dieser z.B. wegen seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen oder, wenn die Moralvorstellung bzw. religiöse Überzeugung des Vermieters besonders schwer betroffen würde.

- Die alleinige Tatsache, dass ein Nachmieter z.B. Ausländer ist, genügt nicht zur Ablehnung. 

- Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ab, so ist der Mieter ab dem Tag von Mietzahlungen befreit, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte. Die Beweislast liegt hier beim Mieter. Er sollte sich deshalb unbedingt eine schriftliche Erklärung vom Nachmieter geben lassen. 

Keine Regel ohne Ausnahme:

Der Härtefall 

Kann der Mieter nachweisen, dass die Fortsetzung des Mietvertrages für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, muss der Vermieter eine vorzeitige Vertragsentlassung sowie einen Nachmieter akzeptieren. Besondere Härte träfe in folgenden Situationen zu: 

- Der Erhalt des Arbeitsplatzes erfordert den Umzug in eine andere Stadt.

- Schwere Erkrankung oder die notwendige Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim.

- Durch Familienzuwachs ist die Wohnung wesentlich zu klein geworden.

- In all diesen Fällen müssen jedoch die jeweiligen besonderen Umstände berücksichtigt werden.

Untermietvertrag

Können Sie für sich keinen Härtefall in Anspruch nehmen, Ihr Vermieter besteht auf die Einhaltung der Kündigungsfrist oder lehnt einen Nachmieter zu Recht ab, besteht die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen. 

Ist auch dies für ihn nicht akzeptabel, erhält der Mieter automatisch ein Sonderkündigungsrecht, das ihm die Kündigung unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist ermöglicht. Dies ist besonders für langjährige Mieter mit entsprechender Kündigungsfrist eine Gelegenheit, doppelte Mietzahlungen zu umgehen. 

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Tips zur Wohnungssuche

Um sich bei der Suche nach einem neuen Zuhause vor Enttäuschungen und unnötigen Ausgaben zu schützen, ist eine sorgfältige Planung das A und O.

- Formulieren Sie Ihre Vorstellungen zunächst schriftlich. Wie soll ihr künftiges Zuhause aussehen (Größe, Anzahl der Zimmer, Ausstattung, Preis etc.)? 

- Informieren Sie Ihren Freundes- und Bekanntenkreis. Hängen Sie Ihr Gesuch in Geschäften, Cafés etc. aus. Richten Sie Anfragen an Makler, Hausverwaltungen, Wohnungsunternehmen. Bezieher von Sozialwohnungen sollten sich auch beim Amt für Wohnungswesen, Vergabestelle für geförderten Wohnraum, bewerben.

- Geben Sie eine Annonce auf, möglichst in der Wochenendausgabe auflagenstarker Regionalzeitungen. Eine Chiffreanzeige bewahrt vor unseriösen Anrufern und erweckt einen soliden Eindruck.

- Studieren Sie die Angebote in der regionalen Presse. Auch die meist kostenlos verteilten Stadtteilblätter beinhalten Mietangebote. Haben Sie einen Anbieter am Telefon (Makler, Vor- oder Vermieter), antworten Sie kurz und präzise auf Fragen. Schildern Sie Ihr eigenes Interesse. Erkundigen Sie sich nach Dingen, die Ihnen besonders wichtig sind (z.B. Kinderfreundlichkeit, Haustierhaltung, Lage der Wohnung u.s.w.). Das erspart unnötige Besichtigungen. 

- Reagieren Sie auf Chiffre-Anzeigen eines Vermieters. Auch hier zählt der erste Eindruck. Achten Sie also auf Briefpapier und deutliche Schrift. Geben Sie ggf. Referenzen an (z.B. Arbeitgeber, vorheriger Vermieter). Schreiben Sie keinen zu langen Brief. Stellen Sie Ihre Vorzüge für den Vermieter wohlklingend dar (z.B. Doppelverdiener, feste Anstellung etc.). Ein Angebot der Übernahme kleiner Pflichten, wie Gartenpflege, Babysitten o.ä. kommt meist gut an. 

- Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie auf Anhieb die Wohnung finden, die Sie suchen ist - ehrlich gesagt - gering. Wiederholen Sie deshalb Ihre Annonce und werfen Sie auch nicht nach einigen glücklosen Telefonaten das Handtuch.

- Äußerste Vorsicht ist geboten bei Vereinen oder Firmen, die gegen - oftmals horrendes Entgelt - Adressen oder Tips feilbieten. Solche Unternehmen inserieren auch nichtexistente Wohnungen zu einladend niedrigen Mieten. Erkunden Sie sich vor Inanspruchnahme entsprechender Anbieter bei Ihrem Mieterverein. 

- Kommt es zur Vorstellung beim Vermieter, vermitteln Sie einen sicheren Eindruck. Wird von Ihnen eine Entscheidung verlangt, treffen Sie diese rasch. Bei Angelegenheiten, in denen Sie sich nicht sicher sind, bitten Sie um kurze Bedenkzeit. Ein Anruf bei uns bringt schnell Klärung. 

Wohnungsbesichtigung 

Am besten lassen Sie sich bei der Besichtigung von jemandem begleiten. Schließlich sehen vier Augen mehr als zwei. 

Beanstandungen müssen, um Mängelbeseitigungen durch den Vermieter sicherzustellen, schriftlich festgehalten werden. Mündliche Absprachen geben keinerlei Gewähr. Öffnen Sie ruhig mal ein Fenster, besonders wenn Sie empfindlich auf Verkehrslärm reagieren. Vergessen Sie nicht, nach eventuell zur Wohnung gehörenden Räumen, wie Keller, Fahrradraum etc. zu fragen. 

Häufig verlangt der Vermieter sogenannte Selbstauskünfte, z.B. Angaben über Familienstand und Einkommen etc.. Private Daten und Informationen dagegen muss ein Mieter nicht (wahrheitsgemäß) beantworten. 

Wünscht der Vormieter eine Ablösesumme für Möbel oder eine Einbauküche, ist dies prinzipiell in Ordnung. Dieser Kaufpreis sollte aber auch dem tatsächlichen Wert entsprechen. Andernfalls muss der überhöhte Teil zurückgezahlt werden. 

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Tips für den Umzug

Wann renovieren? 

Schönheitsreparaturen müssen nur vom Mieter übernommen werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten wurde. Ungültig sind Klauseln, in denen der Mieter vor Einzug und nach Auszug renovieren muss. Ratsam ist es, Fotos vom Ein- und Auszugszustand zu machen. 

Provisionszahlungen an den Makler 

Makler dürfen nur Provision verlangen, wenn durch ihre Tätigkeit ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Sind Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder handelt es sich um eine Sozialwohnung, ist eine Provision unzulässig. 

Kündigungsfristen 

Mieter und Vermieter müssen sich gleichermaßen an die Kündigungsfrist (3 bis 12 Monate je nach Wohndauer) halten. Befristete Verträge sind verbindlich. Nachmieter können nur nach Vereinbarung mit dem Vermieter oder in Ausnahmefällen, z.B. bei Ortswechsel aus beruflichen Gründen, gestellt werden. 

Sonderkündigungsrecht 

Das Sonderkündigungsrecht mit kurzen Kündigungsfristen für Mieter gilt vor Modernisierung und bei allen Mieterhöhungen (Ausnahme: Betriebskosten und Staffelmiete). Bis zum Auszug gilt noch die bisherige Miete. 

Verzinsung von Mietkautionen 

Mietkautionen muss der Vermieter mit den üblichen Sparzinsen verzinsen. Höchstenfalls dürfen drei Kaltmieten als Sicherheit verlangt werden, die der Mieter in drei Raten zahlen kann. Diese Kaution muss vom Vermieter gesondert angelegt werden. Der Mieter sollte hier auf einem Sonderkonto bestehen, über das er und der Vermieter nur gemeinsam verfügen können. 

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Miete und Nebenkosten

Willkürliche Mieterhöhung ausgeschlossen

Kein Vermieter darf nehmen, was er kriegen kann. Bei Altbauten und im freifinanzierten Neubau gibt es eine Höchstgrenze: die "ortsübliche Vergleichsmiete". Sie muss mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Eine schriftliche Begründung mittels Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen ist Voraussetzung für jede Erhöhung. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, die Angaben zu überprüfen.

Mieterhöhung - kein Kündigungsgrund

Wer seine Mieterhöhung für nicht gerechtfertigt hält, sollte sich wehren. Eine Kündigung wegen Mieterhöhung ist gesetzlich ausgeschlossen.

Maximal 30% mehr Miete in drei Jahren

In einem Zeitraum von drei Jahren darf die Miete höchstenfalls um 30% steigen. (Nicht mitgezählt: Erhöhung wegen Betriebskosten, Hypothekenzinsen oder Modernisierung). Obergrenze ist immer die "ortsübliche Miete".

Auch weniger Miete ist möglich

Ermäßigen sich die in der Miete enthaltenen Betriebskosten, muss der Vermieter die Miete entsprechend senken. Dies gilt auch für Mieten, die durch gestiegene Hypotheken bereits einmal erhöht wurden und deren Zinsen wieder fallen.

Bei Sozialwohnungen nur die Kostenmiete

Bei der Sozialmiete müssen Erhöhungen schriftlich begründet werden. Eine "Wirtschaftlichkeitsberechnung" (bzw. ein Auszug) ist beizulegen. Sinken die Kosten, z.B. die Hypothekenzinsen, muss auch hier die Miete ermäßigt werden.

Erst prüfen - dann zahlen

Heizkostenabrechnungen sind oftmals falsch. Prüfen Sie immer den Betrag - auch wenn Sie Geld erstattet bekommen - anhand der Originalbelege nach.

Nebenkosten müssen im Vertrag ausgewiesen sein

Sonstige Nebenkosten, sogenannte Betriebskosten, dürfen nur umgelegt und abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag festgehalten wurde. Reparatur- oder Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu.

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Mieterhöhungen

Mieterhöhungen sind - besonders wegen des knappen Wohnungsangebotes - an der Tagesordnung. Doch lange nicht jeder Aufschlag ist gerechtfertigt. Kein Vermieter darf nach freiem Belieben die Höhe der Miete festsetzen. Und selbst bei einer zulässigen Erhöhung muss er sich an viele, im Gesetz berücksichtigte Kriterien halten.

Damit Sie wissen, ob eine Mieterhöhung in Ihrem Falle rechtens ist, haben wir alles Wissenswerte rund um das Thema gesammelt und für Sie möglichst gut verständlich zusammen gefasst. Schließlich kommt es nicht selten vor, dass Mieter zahlen, nur weil sie ihre Rechte nicht ausreichend kennen, oder einfach des juristischen "Fachchinesisch" nicht mächtig sind.

Die "normale" Mieterhöhung

Sie kommt über kurz oder lang auf jeden Mieter zu. Dabei reicht es aber nicht aus, dass der Vermieter sie mündlich an der Tür oder am Telefon ankündigt. Sie muss schriftlich gestellt und grundsätzlich von allen Vermietern unterschrieben sein. Schaltet der Vermieter einen Rechtsanwalt ein, muss der Mieterhöhung die Vermietervollmacht im Original beiliegen. Jetzt ist es an Ihnen der Forderung zuzustimmen. Dafür, bzw. für die Überprüfung haben Sie Zeit. Und zwar den Rest des laufenden Monats plus zwei weiterer Monate. Lehnen Sie ab, oder äußern Sie sich gar nicht, muss der Vermieter das Gericht einschalten. Doch Vorsicht: Einer nach Form und Inhalt ordnungsgemäßen Mieterhöhung muss der Mieter, zumindest teilweise, zustimmen. Sonst riskieren Sie einen eventuellen Prozess zu verlieren. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass Sie jegliche Forderungen in voller Höhe begleichen müssen. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nur dann ordnungsgemäß, wenn die Miete zuvor mindestens ein Jahr lang unverändert geblieben ist. Begründet sich die Erhöhung jedoch auf Modernisierung oder gestiegene Betriebs- oder Kapitalkosten, kann sie auch innerhalb dieser Jahresfrist anfallen.

...wegen Modernisierung

Nun ist aber nicht alles, was der Vermieter als Modernisierung angibt, auch wirklich eine solche. Reparaturen und Instandhaltungen muss der Vermieter aus eigener Tasche zahlen. Sie begründen keine Mieterhöhung. Echte Modernisierungen verbessern den Wohnwert oder machen Einsparungen bei Heizenergie, bzw. Wasser möglich. Der Mieter muss der Modernisierung zuvor zugestimmt haben, oder aber er war zu ihrer Duldung verpflichtet. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind alle Maßnahmen einzeln aufzuschlüsseln. Das hilft Ihnen als Mieter, Reparaturanteile, die zu unrecht als Modernisierung veranschlagt wurden, herauszufinden. Nach Erhalt einer Mieterhöhung ist die neue Miete ab dem übernächsten Monat zu zahlen. Wurde eine Erhöhung nicht rechtzeitig angekündigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn eine rechtzeitig angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10% überschritten wird.

Berechnung einer auf Modernisierung begründeten Mieterhöhung: In einer Wohnung sind die alten Kachelöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt worden. Die Kosten von 9.000,- DM können auf den Mieter umgelegt werden. Aber nicht auf einmal. Nur 11% dieser 9.000,- DM kommen zur Jahresmiete hinzu. in diesem Fall wären das 990,- DM. Diesen Betrag teilt man durch 12 und erhält die monatliche Mieterhöhung: 82,50 DM.

...wegen gestiegener Betriebskosten

Diese Art der Mieterhöhung kommt nur sehr selten in Betracht, da in den meisten Fällen der Mieter zusätzlich zur Grundmiete noch Nebenkosten zahlt. Entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale. Ist dies nicht der Fall und wurde im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten, dass der Vermieter gestiegene Betriebskosten weitergeben darf, z.B. die Müllgebühren, kann die Miete um diese Kosten erhöht werden. Werden die Betriebskosten jedoch durch eine jährliche Nebenkostenabrechnung abgerechnet, muss der Mieter bei nicht ausreichender Vorauszahlung die entsprechende Summe nachträglich begleichen.

...wegen gestiegener Kapitalkosten

Sind die Belastungen, die zu Beginn des Mietverhältnisses auf dem Haus ruhten, angestiegen, darf der Vermieter die entsprechenden Zinserhöhungen für Hypotheken an seine Mieter weitergeben. Auch hier muss er aber den Erhöhungsbetrag schriftlich genau vorrechnen. Hat der Vermieter einmal die Miete wegen gestiegener Hypothekenzinsen erhöht, muss er die Miete auch wieder senken, wenn der Zinssatz fällt.

Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete

Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf, ist vom Gesetz in zwei Obergrenzen festgelegt. Das eine ist die sogenannte Kappungsgrenze, das andere die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Kappungsgrenze beschneidet die Mieterhöhung auf 30% innerhalb von drei Jahren.

Haben Sie bisher eine Fehlbelegungsabgabe bezahlt und wird die Wohnung frei, kann es sein, dass Sie diese Abgabe künftig nicht mehr an die Stadt, sondern an den Vermieter zahlen müssen. In Höhe dieses Betrages gibt es keine Kappungsgrenze. Verlangt der Vermieter von Ihnen Auskunft, ob und in welcher Höhe Sie eine Abgabe entrichten oder entrichtet haben, müssen Sie ihm diese nur geben, wenn die Wohnung in spätestens vier Monaten aus der Bindung läuft. Die Obergrenze für jede Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint ist damit die Durchschnittsmiete aus Mietvereinbarungen der letzten vier Jahre für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde. Der Mieter muss demnach für seine Wohnung nicht mehr bezahlen als am Ort üblicherweise für Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsschreiben erläutern, dass er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Für diese Begründung stehen dem Vermieter vom Gesetz drei mögliche Kriterien zur Verfügung: der Mietspiegel, das Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Mietspiegel sind Mietpreisübersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von Gemeinden und/oder Mieter- und Hausbesitzervereinen aufgestellt und regelmäßig überarbeitet werden. Mietpreisübersichten der Finanzämter oder Maklerverbände genügen nicht. Der Vermieter kann auch per Sachverständigengutachten die ortsübliche Miete für die entsprechende Wohnung feststellen lassen und dem Erhöhungsschreiben im Wortlaut beifügen. Die beliebteste Möglichkeit, eine Mieterhöhung zu begründen, ist die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Denn hier hat der Vermieter freie Wahl. Er kann sowohl die teuersten Wohnungen aus der Nachbarschaft als auch soeben teuer vermietete Wohnungen aus dem eigenen Bestand benennen. Damit der Mieter die Vergleichbarkeit überprüfen kann, müssen Mietername, Adresse, Geschoss und Quadratmeterzahl angegeben werden. Grundsätzlich lohnt sich vor Zahlung immer eine Überprüfung von Mieterhöhungsforderungen. Der Mieterverein unterstützt Sie hierbei nach besten Kräften. Als Selbsthilfeeinrichtung der Mieter - unabhängig von Staat und Parteien - setzen wir uns für sämtliche Belange rund um das Mietrecht ein.

Die Staffelmiete

Hier ist schon bei Vertragsabschluß vereinbart, inwieweit die Miete künftig steigen darf. Zwischen jeder einzelnen "Staffel", d.h. Mieterhöhung, muss mindestens ein Jahr liegen. Die konkrete Monatsmiete oder der Erhöhungsbetrag muss ausdrücklich genannt werden. Die Staffelvereinbarung darf höchstens über 10 Jahre laufen. Sonstige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.

Die Indexmiete

Der Vermieter kann mit Ihnen vereinbaren, dass sich die Miete an den Lebenshaltungskosten orientiert. Eine solche Vereinbarung bedarf allerdings der Genehmigung der Deutschen Bundesbank und ist nur wirksam, wenn sie nach dem 1. September 1993 abgeschlossen wurde.

Der Zeitmietvertrag

Während der fest vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt.

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Kündigungsschutz

Vertragstreuer Mieter genießt Kündigungsschutz

Eine Kündigung darf nur ausgesprochen werden, wenn nachweisbar ein gesetzlich anerkannter Grund besteht, z.B. Eigenbedarf. Täuscht der Vermieter allerdings einen Kündigungsgrund nur vor, ist er schadensersatzpflichtig.

Kein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel

Kein Kündigungsgrund ist der Verkauf des angemieteten Wohnraums. Auch mündlich abgeschlossene Mietverträge sind für den neuen Eigentümer verbindlich. Einen neuen Mietvertrag darf er nicht verlangen. Unterschreiben Sie nie ohne vorherige Prüfung durch uns.
Wir helfen Ihnen gern.

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen Sonderschutz

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen kann der neue Eigentümer frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Erwerber sogar eine Wartezeit (Kündigungssperrfrist) von fünf bis zehn Jahren einhalten. Die Frist läuft ab der Eintragung ins Grundbuch. Bei umgewandelten Sozialwohnungen kann diese Sperrfrist bis zu acht Jahren dauern. Weisen Sie mögliche Kaufinteressenten darauf hin, dass Ihnen Ihre Schutzrechte wohl bekannt sind.

Wann modernisieren?

Geplante Modernisierungen (Art, Umfang, Beginn, Dauer der Arbeiten und voraussichtliche Mieterhöhung) muss der Vermieter spätestens zwei Monate vor Beginn schriftlich bekannt geben. Vorher braucht der Mieter keine Handwerker in die Wohnung zu lassen. Außerdem braucht er die Modernisierung nur dann zu dulden, wenn sie zu einer wirklichen Verbesserung führt. Zu Widerspruch berechtigen besondere Härtefälle, z.B. der Mieter hat zuvor selbst modernisiert, die Wohnung würde völlig verändert, die Mieterhöhung wäre untragbar.

Verklausuliertes im Mietvertrag

Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist rechtens. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter auf den Mietvertrag pocht und z.B. Geld für Reparaturen oder Verwaltungskosten fordert.

Große Mängel - weniger Miete

Weisen Sie Ihren Vermieter immer sofort auf Mängel in der Wohnung hin. Unternimmt er nichts, können Sie die Miete kürzen. Wie viel Sie einbehalten dürfen, ist abhängig vom jeweiligen Mangel. Fragen Sie uns.

Besonders wichtig

Immer erst prüfen, dann zahlen.
Und immer rechtzeitig fragen.

Also:

vor dem Abschluss eines Mietvertrages,
vor einem Umzug,
vor der Zahlung einer Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung:

Kommen Sie zu uns.
Sie ersparen sich Ärger und sparen Geld.

Wir kennen Ihre Rechte bestens.

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Mängel in der Wohnung und Mietminderung

Große Mängel - weniger Miete

Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen, er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar fristlos kündigen.
Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung. So lange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht weniger Miete zu zahlen.

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.

Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat, bei völlig unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mieter den Mangel schon bei Einzug in die Wohnung kannte oder er ihn hätte problemlos erkennen können. Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet, kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen. Hier geht man davon aus, dass bei Vertragsabschluß Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben.

Aber auch dann, wenn der Mieter trotz auftretender Mängel anstandslos - ca. 6 Monate lang - weiter die volle Miete zahlt, ist die Minderung ausgeschlossen.

Achtung Mieterhöhung:

Nach einer Mieterhöhung, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, werden die "Karten aber völlig neu gemischt".
Hält sich der Vermieter nicht mehr an die Absprache "niedriger Mietpreis für niedrige Wohnqualität", kann der Mieter wegen "Altmängeln" die Miete kürzen. Der Minderungsbedarf darf aber nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung.

Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Wohnungsmängel und Mietminderung".

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Umwandlung und Privatisierung

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen - Sonderschutz

Durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eröffnet sich die Möglichkeit, das Mietshaus "scheibchenweise" oder wohnungsweise zu verkaufen, was natürlich deutlich höhere Renditen verspricht, als das Haus im Ganzen zu verkaufen.
Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht, wenn er umwandeln will. Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab.

Nach einer durchgeführten Umwandlung ändert sich zunächst für die Mieter nichts. Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen, die Wohnung zu verkaufen.

Der umgewandelte Mieter hat dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter die umgewandelte Wohnung sofort zu dem Preis kaufen muss, den ihm der Vermieter nennt. Mieter haben das Recht, solange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten verkauft worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird, in dem natürlich auch der konkrete Kaufpreis stehen muss, muss sich der Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung entscheiden, ob er kaufen will. Und zwar zu den Bedingungen, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Der Mieter hat also das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzusteigen. Der Mieter hat eine Überlegungszeit von zwei Monaten.

Will der Mieter die Wohnung nicht selber kaufen und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, tritt der in das bestehende Mietverhältnis ein. Für den Mieter ändert sich zunächst einmal nichts. Allerdings erhöht sich in der Praxis das Kündigungsrisiko für den Mieter, da der Käufer die Eigentumswohnung möglicherweise nur gekauft hat, um dort selber einzuziehen.

Mieter umgewandelter und verkaufter Wohnungen haben deshalb einen besonderen Kündigungsschutz: Die Eigenbedarfskündigung in derartigen Umwandlungsobjekten ist mindestens drei Jahre ausgeschlossen. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Landesregierungen können - und haben dies vielfach schon getan - die Sperrfrist für Vermieterkündigungen in Gebieten, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, auf fünf Jahre ausdehnen. Die fünfjährige Sperrfrist gilt nicht nur für Eigenbedarfskündigungen, sondern auch für Kündigungen wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Seit einiger Zeit können die Länder sogar in diesen Gebieten die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängern.

Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz. Der Vermieter kann also nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und zwölf Monaten beachten, und der Mieter kann sich aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen. In Gebieten, in denen die zehnjährige Sperrfrist gilt, muss der Mieter, der sich auf Härtegründe beruft, nur ausziehen, wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet.

Die zehnjährige Kündigungssperrfrist gilt zur Zeit in Gemeinden bzw. Teilen einer Gemeinde in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. In Gemeinden bzw. Teilen einer Gemeinde von Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz gilt die fünfjährige Kündigungssperrfrist.

Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen".

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info@mieterbund-oberndorf.de